Les petites copropriétés, définies par la loi comme une copropriété comprenant au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou les copropriétés dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € bénéficient d’un régime juridique particulier. Si elles obéissent aux principes fondamentaux de la copropriété, des dérogations leur sont accordées pour simplifier leur gestion au quotidien. Voici un tour d’horizon des règles essentielles pour bien comprendre leur fonctionnement.
1. Gestion simplifiée : des adaptations sur mesure
Les obligations légales pour les petites copropriétés sont allégées dans plusieurs domaines :
- Assemblée générale : Si l’assemblée générale (AG) reste un moment clé pour la prise de décisions, il est possible pour les petites copropriétés d’éviter la tenue d’une assemblée générale et de prendre des décisions dans le cadre d’une consultation écrite ou dans le cadre d’une réunion, à la condition que ces décisions soient prises à l’unanimité des voix des copropriétaires. Cela permet aux petites copropriétés de prendre rapidement des décisions sans le formalisme contraignant d’une assemblée générale. Cependant, les décisions relatives au vote du budget et à l’approbation des comptes doivent nécessairement être votées en assemblée générale.
- Conseil syndical : La constitution d’un conseil syndical n’est pas obligatoire.
- Syndic : L’assemblée générale peut désigner le syndic parmi ses membres, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. En cas d’empêchement du syndic, l’assemblée peut désigner un copropriétaire pour le suppléer.
- Comptabilité : Les petites copropriétés sont dispensées de tenir une comptabilité en partie double. Les engagements du syndicat peuvent être constatés en fin d’exercice.
2. Les dispositions particulières pour les copropriétés à 2
Les copropriétés composées de deux copropriétaires disposent des règles spécifiques.
- Les majorités :
- les décisions relevant de la majorité simple (article 24) peuvent être prises par le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix ;
- les décisions relevant de la majorité absolue (article 25) sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;
- indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même en l’absence d’urgence.
- Assemblée générale : la tenue d’une assemblée générale n’est pas obligatoire, sauf pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes. Le copropriétaire décisionnaire est chargé d’exécuter la mesure décidée mais également de la notifier à l’autre copropriétaire, sous peine d’inopposabilité.
- En cas de blocage : en cas de blocage dans la prise de décision, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour l’intérêt de la copropriété.
3. Risques et responsabilités
Même avec une gestion simplifiée, les copropriétaires d’une petite copropriété, ou d’une copropriété composée de deux copropriétaires, doivent rester vigilants sur plusieurs points :
- Assurance : L’assurance de l’immeuble est obligatoire, même pour une petite copropriété. Il est recommandé de souscrire une assurance multirisque immeuble pour couvrir les dommages matériels et les responsabilités civiles.
- Entretien des parties communes : Les petites copropriétés peuvent souffrir d’un manque d’organisation pour l’entretien des parties communes. Une absence de syndic ou un défaut de communication entre copropriétaires peut entraîner une dégradation de l’immeuble, avec des conséquences financières lourdes à long terme.